Застройщик не может включать в договор долевого строительства условия, ухудшающие положение дольщика

По мнению ВС РФ, внесение в договор условий, ухудшающих положение участников долевого строительства, хоть и согласованных с ними при его заключении на основании некоторых диспозитивных норм закона о долевом строительстве нарушает права дольщиков как потребителей.

Фабула дела, по результатам рассмотрения которого, ВС РФ пришел к такому заключению, состояла в следующем (Определение ВС РФ от 30 января 2017 г. по делу № 309-АД16-19428¹ ).

Строительная компания С. заключила договор долевого строительства с гражданином П. и гражданкой П. В тексте подписанного сторонами соглашения было условие о том, что если после проведения технической инвентаризации объекта долевого строительства и уточнения площади, разница между проектной и фактической площадью объекта составит больше 4%, то цена договора изменится на процент отклонения. При этом в договоре было указано, что если такое отклонение  будет составлять  не более 4%, то стоимость корректироваться не будет.

Также договор содержал условие о последствиях уклонения участника долевого строительства от принятия объекта в предусмотренный договором или законом срок и необоснованного отказа от принятия объекта. В этом случае сторонами было установлено, что застройщик по истечении месяца с установленного для передачи объекта срока вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. При этом в соглашении было прописано, что риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к дольщику со дня составления застройщиком одностороннего акта или документа о передаче объекта.

Управление Роспотребнадзора по Оренбургской области в ходе проверки Строительной компании С. пришло к выводу о том, что в договор были включены условия, ущемляющие права потребителя, (ч. 2 ст. 14.8 КоАП). Вследствие этого ведомство оштрафовало застройщика на 10 тыс. руб.

Строительная компания С. не согласилась с вынесенным постановлением и обжаловала его в арбитражном суде области. Застройщик аргументировал свою позицию тем, что условие о корректировке цены договора было составлено в рамках норм о цене договора (ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", далее – закон о долевом строительстве), а месячный срок составления одностороннего акта в случае уклонения участника долевого строительства от принятия объекта является разумным. Суд не согласился с доводами истца, обосновав это тем, что, во-первых, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, которые привели к ухудшению его качества, или с недостатками, делающими его непригодным использования, если иное не установлено договором, дольщик вправе потребовать от застройщика:

• безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
• соразмерного уменьшения цены договора;
• возмещения своих расходов на устранение недостатков (п. 2 ст. 7 закона о долевом строительстве).

При этом способ определения цены договора не должен лишать дольщиков права на возврат внесенных денежных средств при уменьшении общей площади объекта за всю разницу в площади. Ведь таким образом нарушается п. 1 ст. 29 Закона о защите прав потребителей, так как положение участников долевого строительства ухудшается.

Также суд указал на то, что право застройщика на составление одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства возникает по истечении двух месяцев с момента истечения установленного срока приема, если иное не предусмотрено договором (ч. 6 ст. 8 закона о долевом строительстве). При этом риск случайной гибели объекта может перейти к дольщику только после того, как застройщик получит сведения о том, что дольщик такой акт получил. Арбитражный суд подчеркнул, что даже если закон о долевом строительстве содержит диспозитивные нормы относительно условий договора, то те из них, которые ущемляют права потребителя по сравнению с правилами, установленными законодательством, признаются недействительными (п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей).

В последующем застройщик обжаловал это решение в суде апелляционной инстанции, после чего обратился в ВС РФ.

Суд согласился с позицией судов нижестоящих инстанций, подчеркнув, что нормы закона о защите прав потребителей имеют преимущество на диспозитивными нормами закона о долевом строительстве, когда их применение ухудшает положение дольщиков как потребителей.